リノベと不動産の基礎講座「中古物件ってどうなの？」
こんにちわ、フィールドガレージで不動産購入のお手伝いしています、鹿島です。
第2回のリノベと不動産の基礎講座です！
前回はリノベと不動産の基礎講座「私ってお金いくら借りられます？」編をご紹介。
https://fieldgarage.com/blog/fg-realestate/349
続いてはリノベーションをするための物件購入のまえにぶち当たる壁が
「中古と新築どちらがいいの？」
という問題。
今日はそんな「中古物件を買う」点での気になるお話を。
①築年数
中古で一番気になるところといったら
「築年数」
だと思います。
中古を買うとなるとどうしても「古いものは耐震性が…」と気になるところですよね。
それはごもっとも。
まずは建築基準法の観点で簡単にご説明します。
昭和56年以降・・・「新耐震基準」
昭和56年以前・・・「旧耐震」
ざっくりわけるとこんな感じで分かれています。
旧耐震だから地震がきたら必ずつぶれるということでもなく、新耐震だから絶対に安心ということでもありません。
地震で倒壊してしまう要素は地盤や、建物の形状、地震の周波数、などなどいろんな要因が関わってくるからです。
さらに構造も「木造、軽量鉄骨、ＲＣ、ＳＲＣ」と様々。
どうしても不安な方に関してはマンションでは25年以内、戸建てであれば20年以内の物件をお奨めしています。
この年内であれば新耐震基準で比較的基準法が安定してきた頃というのと、
税金の免税制度などが使えるためです。
ですが、古い物には古いものなりの良さや、味、歴史があるんです。
マンションでも今にはないディティールだったり、雰囲気を醸し出していたり。
木造の古いものだと、木材がいい味をだしてきたり、趣があります。
そういった感性を大事にされる方にとってはヴィンテージやアンティークという雰囲気の住宅は
他にはないあなただけの空間になりえると思っています。
ちなみに戸建て20年以上、マンション25年以上たっていても、
新耐震基準のもので検査済みがきちんと56年以降に行われたと分かる物があり
「適合証明書」を取得できれば税金制度（主に住宅ローン控除、登記費用の減税）も受けられ足り、火災保険が少しやすくなったりします。
②メンテナンス
やはり月日が流れればなんでも朽ちていくのは当たり前。
そのためにはやはり「メンテナンス」が大事なんです。
そのため築が古いものでもきちんと管理ができているものは、
劣化に関しては抑制されていると思いますし、長く保っていくための手段です。
マンションであれば管理会社に委託している場合は「長期修繕計画書」や「管理に関する調査報告書」などを取得し、
確認するのが大事です。
そこで過去の修繕履歴や、今どのくらい修繕積立金が溜まっているか、今後の修繕についての計画などが記載されています。
それと実際にマンションを見たうえで、塗装が剥げてたりしないか、大きな亀裂が入っていないか、駐輪場がぐちゃぐちゃじゃないかなどなど、マンションの管理状況を目で確認していただくことも必要でしょう。
戸建てに関しては屋根や外壁が周期的に修繕されているか、インスペクションが行われているかなどを見ておくといいと思います。
もしインスペクションされていなくても買う人が売主の了承を得られれば行うこともできます。
その際は屋根裏、床下、壁の亀裂など見える範囲で家の状態を検査してくれます。
③価格
いままでどことなくネガティブなイメージしかない中古物件かもしれませんが、
中古の最大のメリットといってもいいのが「価格」です。
だいたい新築より2割は安く購入できるメリットがあります。
また場所も駅から近かったり、立地が良いというメリットもあります。
でも購入したものの今後どんどん価格が下がって売れないんじゃないの？
と心配になることもありますが、
そこもきちんと考慮して駅からの距離だったり土地のバリューに関しては少し注意しながら物件探しをするのがいいかと思います。
20年経つと建物の価値がほとんど無くなってしまう日本では
ほぼ土地代だけの価格になっているため、
その土地の価値が落ちにくい町であればだいたい購入したのと変わらない値段で売れることもあります。
④リノベーションという選択肢
そこで今中古購入にあたり、注目されているのが
「リノベーション」
です。
物件をできるだけ安く買い、内装にお金をかけてバリューアップするというわけです。
さらにリノベーションとリフォームの違いですが、
リフォームはあくまで表層的に内装を綺麗にするというだけ。
リノベーションはそうではなく、
「暮らし」に着目した内装の「改造」をするというものです。
なので間取りも、設備も、動線や、あなたの好きなテイストを盛り込むことができるのです。
Before
After
その付加価値をつけてあげることで、
暮らしには豊かさが生まれ、部屋には個性が出てきます。
新築でオーダー住宅となるとかなり時間も費用もかかります。
だからって間取りも内装も自分に合ったものではない新築建売を買うのもな…と悩んでいる人には
私は中古購入とリノベをお奨めします！
さらに価格の所でお話しも出た売却の際にも、リノベ分の価値が出ている分、リノベにかけた費用を含めた価格でも
売却できる可能性があります。
弊社での事例ですが築35年くらいの山手線沿線の駅徒歩5分のマンション一室を1500万で購入し、800万でリノベした物件を住んでから何年か後に
2500万で売却できたこともありました。
それを購入された方は立地はもちろんのこと、やはりそこには他には無いお部屋の質だったりが雰囲気があったため
気に入っていただけたようです。
さらに中古で心配になる耐震面に関しても木造の戸建てに関しては、リノベーションと共に耐震補強までさせて頂くこともあり、耐震性もきちんとバリューアップできます。
そうすることで今後売却しやすくなったり、耐震適合証明書などを発行できるため、税金の免税などを受けることもできます。
④暮らしをより良く
弊社の場合は全てお客様の「暮らし」に合わせた家づくりの一つ一つお客様に合わせてお手伝いをしています。
これから国も中古購入を促進していく動きになると思いますし、
空き家もさらに増えていくわけで、そこからまだ新築をどんどん建てて
さらに空家を増やしていくだけでいいんでしょうか？
今有るものを活かしていくことと、さらにそこに「あなたらしい暮らし」をプラスしていくことで、
そこに「建物」というハードだけでない、「暮らし」という人間のソフトの部分も豊かにする力が
リノベーションにはあると思っています。
なので弊社ではただ綺麗にするだけではなく、お客様の「暮らし」に合ったデザインをしています。
そうすることで建物の歴史が塗り重ねられていき、味わいや深さが出てくるんだろうと思います。
無駄に潰していくことばかりじゃなく。
みんなが住空間を楽しんでいける物件がこれからもたくさん出てこればいいなと思うからこそ、
私も今ある物件に少しでも良さを見出し、そこを次の人に繋げていくということを続けていきたいと思っています。
損得を言い出すときりがないのですが、
自分たちがどんな暮らしをしたいか、どんな気持ちで家に帰ってきたいかが 一番大事なんじゃないかと思います。
ぜひ物件購入の際は少しそんなことも考えて頂けたらなと思っています。
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