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リノベーション 物件の選び方
 
    リノベーションに特化した 物件の選び方・購入ポイントなどの
    アドバイスをいたします。




next_31  中古マンション 購入までのポイント

リノベーションを行う際に、物件選びのポイントとして挙げられるのが、物件の状態になります。

建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを 見極めたうえで、リノベーション
できる可能性がある物件を、しっかりと探る必要があります。それぞれのマンションによって 管理規
約が異なるため、しっかり把握してから 工事を行わないとトラブルの原因になります。更に 建物の工
法によって、リノベーションしやすいマンションと そうでないマンションがあります。

そのため、建物の状態を見極める鑑識眼と その中で何が出来るのかという発想力、専門的な知識を持
ち合わせた専門家のサポートが必要不可欠となりますが、その要点を いくつかまとめました。

next_31  中古マンション選びのチェックポイント

1)周辺環境(道路・方角・騒音・周辺建物)
2)マンションの管理会社を調べる事(実績 規模等)
3)修繕履歴や 修繕計画を聞いてみる(防水・構造補強計画)
4)土地が 所有権か 借地権か
5)借り入れができる物件か (収入や職業に影響する場合があり、不動産会社・金融期間に確認 )
6)耐震診断をしていれば その内容を確認
7)駐車場・駐輪場・バイク置場は空いているか
8)インターネット・ケーブルテレビの設備環境

 *基本的には 不動産業者に確認してもらえる事が多いと思いますが、業者の立場上 契約を急ぎ、
  有利な情報しか提供しない場合があるので、最終的な 判断は自分でしなければいけません。

next_31  マンション管理の状況チェック

とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」です。実際に 行って見て、以下の点を確認します。

 1) ごみ置場の管理状況
 2) 廊下・エレベーター・建物廻りの清掃状況
 3) 駐輪場の管理状況
 4) 廊下の照明の玉切れ放置はないか
 5) 避難階段に物が置いてないか
 6) 非常階段や手摺が錆びだらけになっていないか

以上で 住民の共同意識や 管理会社の質が ある程度判断できます。

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リノベーションしやすいマンションか

構造体とプランニングの自由度
 鉄筋コンクリート(RC造)のマンションには、大きく分けて2つの構造体があります。
 一つは 柱・梁で支える「ラーメン構造」もう一つは 壁と床で支える「壁式構造」です。


 ・
「RCラーメン構造」の場合は、室内の隅に梁や柱の凹凸がありますが
  壁が 構造体ではないので間仕切り壁は自由に動かす事ができます。(戸境壁は不可)

 ・「RC壁式構造」の場合は、梁や柱が出っ張らないスッキリとした空間にはなりますが
  室内壁に一部構造壁が使われている場合が多いので、間仕切り壁変更には制限が出てきます。

next_31  マンションの管理規約と使用細則

マンションには 必ず マンション理事会が作る管理規約と使用細則があります。
購入前から 全部見るのは疲れますので、要点だけをチェックします。

 1) フローリングの防音規定があるか ( L-45などと表記されている場合があります)
 2) 改装が出来るかどうか
 3) 工事前の提出書類の内容(何日前に提出か、上下階の承認が必要か)

以上が大きなポイントです。
その他 諸々ありますが、だいたい 基本的な決まりは同じなので 具体的になったら、設計者や施工会社
に確認してもらうといいでしょう。

next_31  この物件を購入することができるか

「ローンが組めるか。」意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。

中古物件の場合、ローンの借り入れが 新築ほど 長期に組めなかったり、建物が借地権の場合は、
それだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに 金融機関が審査します。

それが通って、初めて購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には
不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りし
すぎると、無駄骨になる可能性にもなります。

next_31  耐震性が高い物件かどうか

外観からわかる耐震性能の見分け方(旧耐震建物において) 〉

 1:建物の下がピロティになっていないか
  
建物の一階部分に駐車場があり 著しく壁面積が少ない場合や片寄りがある場合

 2:外壁・柱に クラック(亀裂)が入っていないかを見る
   一般的には 0.1mm以下のクラックは コンクリートの乾燥収縮とされているので 問題とされません。
   0.3mm以上のクラック(名刺が入るくらい)の場合は 構造的な影響の可能性が考えられます。

 3:建物形状が 著しく不整形でないか。簡単にいえばバランスです。
    平面形状では 整形(長方形)良いとされ、不整形(L字やU字など)は計算上 不利とされています。
    また 背の高いものと 低いものでは揺れ方が異なり、その境目は 壊れやすくなります。
    一般的には、そういった箇所には エキスパンションジョイント(伸縮継ぎ手)が使われています。
    実際には 完全に整形な建物を探すほうが大変ですが...

 4:セットバックが大きくない事
   「セットバック」とは 斜線制限等で 建物上部が斜めに切り下がっているところ。
   こういった形状は 下階への荷重がアンバランスになり、ねじれる力が 発生するとされています。

 5:ラーメン構造と壁構造の混用
   つなぎ目にあたる部分で 被害が出やすいとされています

新耐震設計基準」の建物か

 1981年6月1日以降に 建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベル
 で建てられています。税制上の優遇もあるので 新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。

 また マンションの場合、着工から竣工まで 1年以上かかるケースがありますので、1982年竣工になって
 いても 確認申請の許可が1981年6月1日以前の場合がありますので注意が必要です。
 
 ただし、1981年以前に建てられている建物が、すべて危険かというとそんなことはありません。基本的
 には 中程度(震度5程度)の地震の際には 倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、
 耐震診断をしているかどうかを 管理会社や管理組合に確認するのもいいでしょう。

 マンションの耐震診断は 数百万かかる場合もあるので 実際に行っているマンションは、まだまだ 少ないの
 が現状ですが、資産価値が高いマンションの中には、耐震補強工事を行っているものもあります。

next_31  最終的な判断

以上、様々な注意点はありますが、あまり この点ばかりに関心を寄せすぎて、疑心暗鬼になるのにも要注意です。
こういった点は、現状の把握程度として 捉えたほうが良いでしょう。
 
その物件に 興味を持ったのには、他に何か理由があったはずです。 ただ、同時に 老朽化や旧耐震のリスクは
背負わなければいけない という事実もあるのも確かです。

最終的には 総合的に判断し、あるところでの決断は 必要になってくるでしょう。




   
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